Konut-morgage Kredisi Alırken Nelere Dik ...

Bu yazımda işi hukuksal açıdan değil de; kredinin akılcı ve düşük maliyetli kullanımı ve rasyonelliğinin yanında ödeme kolaylığı, başka bir ifade ile ilerde olası bir ödeyememe sıkıntısını bertaraf edecek şekilde ve benzeri tavsiyelerde bulunarak irdeleyeceğim.
Emekli olduktan epey sonraları bile sağolsun eş, dost bir çok kişi bana bankalardan alınacak taksitli gayrimenkul (işyeri, konut, arsa, villa vs.) kredileri konusunda sürekli soru sorarlar.

Karar verenler kararlarından emin olmak için, kararsızlar da karar verebilmek için danışırlar.
Bazıları da almış oldukları ve bir süredir ödeyegeldikleri krediyi daha sonra maddi açıdan rahatladıklarında ne yapacaklarını, hangi kararın akılcı, rasyonel olacağını, erken mi kapasalar daha iyi olur veya devam mı etseler diye sorarlar.

Son derecede haklılar tabii. Çünkü o kadar çok mortgage ile ilgili ürün çeşidi, müşteriye sunulmuş opsiyonlar, seçenekler var ki, insanlar ister istemez genel bir fikre sahip olsalar dahi uzun yıllara ve yüksek maliyete sari bir ödeme sisteminde hata yapmak istemiyorlar.

Karşılaştığım sorular genellikle şu şekilde olur :
Hangi vadede almak daha uygun? İşte uzun yıllara yaygın alırsam çok fazla faiz vermiş olmaz mıyım?
Erken kapatmak avantaj mı?

Hangi banka kredileri daha ucuz veya avantajlı ?
Bankaların verdiği azami miktarda mı kredi kullanayım?
Param var aslında ama iş yapıyorum diye kullanmak istemiyorum, kredi kullansam daha iyi olmaz mı?

Krediyi TL mi alsam Yabancı Para cinsinden mi alsam?
Sabit faiz seçeneğini mi seçeyim yoksa tefe – tüfe endeksli faiz mi daha avantajlı?

Faizler daha da düşer mi? Yoksa yeterince düşükken yararlansam mı?

Erken kapatmak istiyorum kredimi ama taksit tablosunda da görüldüğü gibi faizin çoğunu ilk yıllarda ödemişim zaten, erken kapatırsam acaba zarar etmez miyim?

Acaba balon ödeme olarak kısmi erken ödeme veya ara ödeme yapayım mı?

Bu ve buna benzer sorular uzayıp gider. Ve bu haklı kaygılarına çözüm bulmak isterler. Sorulan bu haklı soruların ve alınacak yanıtların uygun bir kombinasyonda uygulanması, gelecekte tüketiciyi hem bazı olası büyük risklerden hem de muhtemel fazla maliyet yüklenmesinden koruyacaktır.

Ev alacak kadar parası olan, ancak belli bir iş yaptığı için de bunu harcamayarak rezerv tutup, yerine konut kredisi almayı düşünen bir çok kimse tereddüt geçiriyorlar.

Bu konuda görüşümüzü soranlara şu tavsiyede bulunuyorum. Hiçbir zaman tasarruf ettiğiniz paraya alacağınız banka faizi, kredi kullandığınızda, bu konut kredisi gibi devletçe teşvik edilmiş bir kredi de olsa kullandığınız krediye ödeyeceğiniz faizden fazla olamaz. Çünkü her zaman bankaların kredi fiyatları, yani faiz oranları, topladıkları kaynak maliyetinden, yani mevduat faizinden yüksektir. Konut kredilerinin maliyeti nispeten düşük olsa bile bu kural değişmez.

Bu nedenle paranız varken onu tutup da kredi kullanmanın mantığı çoğu zaman yoktur. Tabii ben atıl olarak, yani fazladan tutulan paradan bahsetmekteyim. Yoksa işinin gelişmesi için, büyümesi için mutlaka kullanılacak paradan bahsetmiyorum. Yani sermaye olarak kullanacaksınızdır, veya yakında öyle bir ihtimal vardır, o zaman ihtiyaç duyulan işyeri veya konut için kredi kullanmak sözkonusu olabilir.

Diğer taraftan ; Örneğin 10 yıl vadeli bir konut kredisi veya mortgage kredisi kullanan bir kişinin, 3 yıl sonra durumu daha iyi olduğu ve geliri arttığı için veya eline toplu para geçtiği için kredisini tamamen kapatabilecek durumda olduğunu varsayalım. Bu durumda o kişinin ne yapması gerekir? Nasıl davranırsa rasyonel olur? Zaman zaman bu tür sorularla da karşılaşmaktayız.
Bu kişilerin ellerine toplu para geçmişse ve bu parayı işlerinde sermaye olarak kullanmayacaklarsa, ilerde de böyle bir ihtimal yoksa, bu durumda doğal olarak krediyi erken kapatmak en mantıklı davranış olacaktır. Yalnız bunu iyi düşünmek lazımdır. Çünkü kalan süre 7 yıldır ve bu kadar süre zarfında ihtiyaç olmayacağını sağlıklı öngörmek gerekir.

Yalnız burda birkaç hususa dikkat etmek gerekir .

Birincisi erken kapamalara bankalar ciddi bir ücret alabiliyorlar. Bunu da bazen pazarlıkla indirebiliyorlar veya hiç de almayabiliyorlar. Uygulama bankadan bankaya değişebiliyor. Eğer böyle bir ücret ödenecekse kredi alınırken üstlenilen maliyetle ödenecek cezai faizi karşılaştırmak ve hangisinin daha rasyonel olacağını kararlaştırmak lazım. Bu konuda hesabına güvendiğiniz tanıdığınız birinden destek almanızı öneririm. Bazen bu desteği şubede işleminizi yapan bankacılar da verebilirler.

İkinci husus; İlgili bankaca krediyi erken kapama ücreti alınmasa dahi, 3 yıl önce kullanılan kredinin faiz oranı ile bugünkü piyasada mevcut mevduat faiz oranlarını ve tüfe enflasyon oranını karşılaştırmak gerekir. Çünkü kredi oldukça ucuz bir fiyattan alınmışken, kapamayı düşündüğünüz dönemdeki mevduat faizleri genel seviyesi yüksek seyrediyor olabilir. Eğer böyle bir durum varsa, o zaman tabii ki kredi kapatmayı ertelemek, elinizdeki parayı mevduatta değerlendirmek daha rasyoneldir.

Erken kapamalar konusunda çok karşılaştığımız, genellikle de yanlış algılanan bir konu daha var.
Denilir ki ; ‘’ Efendim 10 yıllık kredi almıştım, mesela 6 yıl ödedim, taksit tablosunda da görüldüğü gibi daha ziyade ödediğim taksitler faize gitti, geriye ağırlıklı ana para kaldı, zaten faizlerin çoğunu ödemişim, erken kapatırsam o zaman zarar etmez miyim? ’’

Aslında yukarıdaki açıklamalarımız bu soruya da yanıt oluşturuyordu. Hemen cevap verelim. Hayır zarar etmezsiniz.

Bu konu ne yazık ki bazen bankacıların da karıştırdığı, toplumda da bir hayli yanlış anlaşılan bir konu.
Çünkü, uzun vadeli taksitli bir kredide kredi faiz oranı sabit ise eğer, ki genelde öyle kullanılmaktadır, vadeden önce kapatılan veya balon ödeme yapılan kredilerde müşterinin zararı asla bu nedenle sözkonusu olmayacak, erken kapadığı süreye denk gelen kısım ve miktarla bağlantılı olarak birebir kullanılan kredi faiz oranı ve üzerindeki vergi ve fon miktarı kadar menfaati olacaktır. Yani bir başka deyişle, erken kapanan süreye tekabül edecek şekilde bankaca faiz alınmamış, alınmayan faize de vergi ve fon tahakkuk etmemiş olacaktır.

Peki bu husus neden karıştırlmaktadır? Çünkü müşterinin eline verilen yıllara yaygın taksit tablosunda ilk ödenen taksitlerde, sonraki taksitlere nazaran ödenen taksidin faize ve vergi ile fona giden tutarın yüksek görünmesidir. Böyle olması da doğaldır çünkü ilk aylarda henüz hiç taksit ödenmemişken kullanılan kredinin tutarı da yüksek görünmektedir ve esasen ödenen taksit içindeki kredi tutarı kalan ana paraya bölündüğünde kullanılan faizin hep aynı oranda kaldığı görülecektir. Kısaca zaman ilerledikçe aynı taksit tutarı içinde faize giden tutar düşecektir, çünkü zaten kalan anapara da düşmektedir. Ama dikkat edilirse faiz oranı başlangıçta alındığında kredi neyse hep aynı oranda alınmıştır.

Tüketiciler asla bu hesabı yapmamalıdır. Yapmaları gereken hesap; bu krediyi ben yüzde kaçtan aldım ve bugün kredi ve mevduat seviyeleri yüzde kaçtır. Burda da karar verirken daha önce yaptığımız açıklamalar geçerlidir. Yani oran (rasyo )analizini sağlıklı yapmak gerekir.

Sık sorulan sorulardan birisi de acaba krediyi hangi vadede alalım diyedir. ..En uygunu 7 yıl diye söylenen bir söylenti de var deniliyor… İşte ne kadar uzun alırsak o kadar fazla faiz vermiş olmaz mıyız deniliyor… Benzeri tereddütler oluşuyor ister istemez.

Kredi uzadıkça ödenen toplam faizin, kredi faiz oranından bağımsız olarak arttığı doğrudur. Tabii gönül ister ki en az vade ile kredi alınabilsin ve borç çabuk bitsin ve mümkün olduğunca az faiz ödeyelim. Ancak bu pratikte çoğu zaman mümkün değil..

Burda dikkat edilmesi gereken en önemli husus, kredinin maliyeti , ödenecek toplam faiz ve sair unsurlardan çok, kişinin düzenli olarak ve aksatmadan kredisini ödeyebilmesidir.

Çünkü vade çok uzun ve insanların gelirlerinin bunu düzenli ödemesi ne imkan verecek şekilde yeterlilik ve devamlılık sağlayabilmesi önemlidir.

Çünkü serbest çalışıyorsa veya ticaretle uğraşıyorsa insanların gelirleri düzenlilik ve süreklilik gösteremeyebilir. Veya ücretli çalışıyorsa da azda olsa benzeri riskler vardır herzaman. Bu nedenle aylık kredi taksitlerinin hiçbir zaman ödenmesinde problem çıkarmayacak tutarlarda belirlenmesi önemlidir.

Zaman zaman, aldığı kredi taksidinin birkaç sene düzenli ödendiği halde daha fazla ödeyemediği için icraen krediye konu gayrimenkulün satılması gibi üzücü durumlar yaşanabilmektedir. Bunun nedeni uzun yılların iş ve gelir durumu açısından belirsizliklerle dolu olmasındandır.

Eğer bir konut kredisi uygun faiz oranı ile ve kredi alanın ekonomik gelir düzeyine uygun taksitlerle alınmış ise problem yaşanmamaktadır genellikle.

Yaşanan problemler çoğunlukla o anki gelir durumuna göre, hep aynı sürecek öngörüsüyle ve bankaya fazla faiz ödemeyeyim kısa sürede bitsin mantığıyla ‘’gerçekçi belirlenmeyen’’ taksit sayısı ve tutarlarından alınmış kredilerden oluşmaktadır.

Halbuki bu ne olur ne olmaz mantığıyla daha ödenebilir ve uzun vadeli alınsa muhtemel bir sıkıntıda ödenememezlik yaşanmayacaktır. Çünkü birkaç ay üstüste geciken taksitlerde bankanın da yasal olarak tedbir alması gerekmekte, istese de müşterisini idare edememektedir.

Uygun faiz oranı yakalayan tüketici açısından uzun vadeli konut kredisi almanın bir başka avantajı da istediği zaman balon ödemelerle veya erken kapama olanağıyla kredisini azaltması veya tamamen kapatması olanağının bulunmasıdır.

Bankanın piyasa şartları aleyhine gelişse bile kredini erken kapat deme şansı yokken, tüketicinin her zaman böyle bir şansı vardır.

Bu nedenle banka karşısında ödeme konusunda gereksiz sıkıntıya girebilecek bir vade ve taksit belirlenmesi hatasına düşülmemelidir.

Hangi banka kredileri daha ucuzdur diye de zaman zaman sorular gelmektedir. Burda sadece faiz oranlarına ve taksitlere bakarak mukayese yapmak yanıltıcı olur. Faiz oranları ile birlikte alınan dosya masrafları, varsa komisyon ve ücretler de gözönünde bulundurularak yapılacak yıllık bazda toplam maliyet karşılaştırması daha doğru olacaktır.

Hatta erken kapama ücretleri bile kıyaslanabilir bu tür incelemelerde. Bu konuda daha önce belirttiğimiz gibi güvenilen bir kişiden destek de alınabilir.

Alınacak konutun azami yüzde kaçına kadar kredi kullansak iyidir, rantabldır diye de bazen kuşkular oluşuyor. Burda zaten bilimsel olarak ekspertiz değerinin azami % 70-75 gibi bir oran bankalarca kural olarak getirilmiştir. Bu kurala uyarak kişinin kendi taksit ödeme gücüne göre bir karar vermesi gerekir.

Tek yapılmaması gereken bu oranları zorlayacak talepde bulunmamaktır ki o zaman yukarıda bahsettiğimiz sakıncalara kapı açılmış olur.

Sabit faiz seçeneğini mi seçeyim yoksa tefe – tüfe endeksli faiz mi daha avantajlı? Veya artan taksit mi olsun sabit taksitli mi? Ya da birkaç ay ödemesiz olsun ondan sonra mı başlasın taksit gibi konularda artık tamamen insanların mevcut ve gelecekteki gelir projeksiyonları ile ilgili olduğundan, burda bir görüş belirtmeyi anlamlı bulmuyorum.

Gerisi tamamen tüketicinin kendi insiyatifine kalan konulardır ve maliyet açısından pek farkeden ve daha önce belirttiğim hususlara ters düşen unsurlar değildir.

Faizler daha da düşer mi? Yoksa yeterince düşükken yararlansam mı? Bu da tamamen tahmini ve kişilerin beklentilerine göre değişen sübjektif bir karardır.

Burda önemli olan artık en uygun faizin yakalanmış olmasından çok sizin bu gayrimenkule ne kadar ihtiyaç duyduğunuzdur.

Çünkü mesela eviniz yoksa ve kira ödüyorsanız, bir miktar paranızı da kredi alarak ev almak ve kiradan kurtulmak istiyorsanız, e alacağınız evi de çok beğendiyseniz bence tereddüt etmeniz gereksizdir artık.

Keza krediyi TL mi alsam Yabancı Para cinsinden mi alsam gibi sorular da ağırlıklı olarak kişinin tahmin ve beklentilerine göre değişen tür bir sorudur. Ancak genel kabul görmüş şöyle bir kanı vardır ki ; geliriniz hangi para türündense ödemelerinizi de o para türüne bağlayın prensibini ben de rahatlıkla önerebilirim.